¿Cómo influyen las etapas en el precio?
Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción
- 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%.
- 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
- 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
- 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
- 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
- 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.
- Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción
1.-Contrato Unilateral
El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.
2.-Período de cancelación
Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.
3.-No es transferible
El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador)
4.-Forma de pago
En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.
- 10% a la firma del contrato
- 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito
- 10% al inicio de la construcción
- 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
- 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)
5.-Financiamiento sin contingencia
Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.
6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador
Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses.
7.-Tiempo de entrega
Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.
8.-Acabados
Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así:
- “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura.
- equipados con equipos electrodomésticos
- equipados con gabinetes de cocina
- Baños completos con y sin pisos.
9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?
Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada:
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- De contado entre 3% y 4% del precio de compra:
- Developer’s Fee 1.75% a 2%
- Contribución al condominio de 2 meses
- Estampillas de documentación en el traspaso
- Título de la póliza de seguros del propietario
- Otros costos de transferencia
- Financiado entre 6% y 7% del precio de compra:
- Developer’s Fee 1.75% a 2%
- Contribución al condominio de 2 meses
- Estampillas de documentación en el traspaso
- Tíulo de la póliza de seguros del propietario
- Registro y emisión de hipoteca
- Comisión del prestamista
- Otros costos de transferencia
- De contado entre 3% y 4% del precio de compra:
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¿DEBO ABRIR UNA LLC POR CADA PROPIEDAD?
La mayor protección se puede obtener a través de la formación de una LLC por cada propiedad. De esta manera el inversionista limita la responsabilidad legal a cada una de las propiedades. Si múltiples propiedades están bajo una misma LLC, la responsabilidad de una propiedad podría exponer a las demás propiedades. Por el contrario, si cada LLC es dueña de una propiedad, la responsabilidad máxima estará sujeta sólo a esa propiedad.
Sin embargo, debido a los costos de apertura, administración y mantenimiento de múltiples LLC, es común que inversionistas mantengan múltiples propiedades bajo una misma LLC.
COSTOS ESTIMADOS DE UNA LLC
- Costo de apertura aproximado entre $400- $700
- Costo de renovación anual oscila entre $200 (Florida) a $400 (Delaware) aproximadamente.
- Honorarios del contador por administración y declaración anual de impuestos (antes del 1ro de Mayo mientras que Delaware antes del 1ro de Junio.) dependen del servicio y estructura que solicite cada cliente.
¿QUÉ SE NECESITA PARA ABRIR UNA LLC?
- Registrar nombre
- Dirección postal en los Estados Unidos
- Nombres de los accionistas. (Pueden ser esposa y esposo)
- Preparar acta constitutiva de la compañía (trabajo del contador)
- Preparar acuerdo de operación (trabajo del contador)
¿CUÁNTO SE DEMORA EL PROCESO DE APERTURA?
El proceso toma entre 3-5 días laborables en Florida y de 5 a 7 días laborables en Delaware.
LLC de la Florida vs Delaware
La diferencia fundamental entre una y otra es la privacidad.
- En la Florida es de registro público
- En Delaware la información es privada.
COMPRÉ A NOMBRE PERSONAL, PUEDO TRANSFERIRLA A UNA LLC?
Es importante que planifique esto antes de realizar la transacción; sin embargo, si ya compró a nombre personal, a pesar de que es posible transferir la propiedad, es importante que se asesore con un contador y/o abogado para analizar su caso específico y poder determinar las posibles implicaciones legales y financieras. Entre ellas es importante determinar:
- Si aplica FIRPTA (inversionistas extranjeros)
- Costos de transferencia
- Si se toma como venta
NOTA LEGAL: Estas disposiciones son complicadas y requieren de la experiencia de un contador público y/o abogado en bienes raices para evaluar las posibles implicaciones legales y tributarias. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.